Loi ELAN : Quelles sont les obligations pour l’aménagement commercial ?

Loi ELAN : Quelles sont les obligations pour l’aménagement commercial ?

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La loi ELAN, Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique, dite « loi logement » a été adoptée le 16 octobre 2018 pour une entrée en vigueur début 2019. La loi ELAN, c’est 234 articles couvrant les thématiques de l’aménagement commercial, de l’urbanisme, de l’habitat et du logement.

De quelle manière affecte la loi ELAN affecte-t-elle l’urbanisme commercial ? Quelles sont les nouvelles obligations concernant l’aménagement artisanal et commercial ? Découvrez-le dans cet article.

Le lexique de la loi ELAN

Afin de faciliter la compréhension de la loi ELAN et de son impact sur l’aménagement commercial, nous avons réalisé un récapitulatif des acronymes utilisés :

  • AEC : Autorisation d’exploitation commerciale, une autorisation délivrée par la CDAC nécessaire afin de pouvoir ouvrir un commerce ou entreprendre un projet d’aménagement commercial.
  • CDAC : Commission Départementale d’Aménagement Commercial, cette commission est compétente pour délivrer les AEC.
  • DAAC : Document d’aménagement artisanal et commercial délimitant les zones d’aménagement artisanal et commercial en prenant en compte les exigences d’aménagement du territoire. Ce document est rendu obligatoire par la loi ELAN. Il fait partie du DOO intégré au SCOT.
  • DOO : Document d’orientations et d’objectifs, il précise les orientations relatives à l’équipement commercial et artisanal afin d’établir les conditions d’un développement urbain maîtrisé.
  • ELAN : Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique
  • EPCI : Établissement public de coopération intercommunale, ce sont des groupement de collectivités territoriales.
  • OAP : Orientations d’Aménagement et de Programmation, elles expriment de manière qualitative les ambitions d’aménagement d’une commune ou collectivité.
  • ORT : Opérations de Revitalisation de Territoire, elles ont pour objectif de moderniser le parc de logements et commerce.
  • SCOT : Schéma de cohérence territoriale, document d’urbanisme français harmonisant les projets des communes et EPCI. Il est obligatoire.

Urbanisme commercial : Les objectifs de la loi ELAN

Sur les 234 articles de la loi ELAN, 17 traitent de l’aménagement et du développement commercial. Les objectifs principaux étant de :

  • revitaliser les centres-villes en difficulté en incitant les porteurs de projets à s’y installer,
  • renforcer le rôle des élus locaux,
  • et créer de nouveaux instruments de contrôle.

Le document d’aménagement artisanal et commercial est rendu obligatoire par la loi ELAN

Le document d’aménagement artisanal et commercial (DAAC) intégré au DOO du SCOT est rendu obligatoire par l’article 169 de la loi ELAN.

Pour rappel, le SCOT est un document d’urbanisme déterminant l’organisation spatiale et les grandes orientations de développement d’un territoire. Le DOO, document d’orientations et d’objectifs, définit les orientations et objectifs opposables visant à assurer la cohérence d’ensemble des documents sectoriels et communaux ainsi que des opérations foncières et d’aménagement.

Conformément à la loi ELAN, le DACC, doit déterminer « les conditions d’implantation, le type d’activité et la surface de vente maximale des équipements commerciaux spécifiques aux secteurs ainsi identifiés ».
Les informations regroupées dans les DAAC devront :

1 – « Définir les conditions permettant le développement ou le maintien du commerce de proximité dans les centralités urbaines et au plus près de l’habitat et de l’emploi, en limitant son développement dans les zones périphériques. »

2 – « Prévoir les conditions permettant le développement ou le maintien de la logistique commerciale de proximité dans les centralités urbaines afin de limiter les flux de marchandises des zones périphériques vers les centralités urbaines. »

3 – « Déterminer les conditions d’implantation des constructions commerciales et de constructions logistiques commerciales en fonction de leur surface, de leur impact sur les équilibres territoriaux, de la fréquence d’achat ou des flux générés par les personnes ou les marchandises. »

Sur ce point spécifique, des outils peuvent vous aider à réaliser des études quantitatives sur la fréquence des flux de personnes sur un site donné.

Vous pouvez obtenir des comptages de flux de personnes pour votre projet d’aménagement commercial, en quelques clics pour les insérer dans vos dossiers de demande d’autorisation.


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4 – « Conditionner l’implantation d’une construction à vocation artisanale ou commerciale en fonction de l’existence d’une desserte par les transports collectifs, de son accessibilité aux piétons et aux cyclistes. »

5 – « Conditionner l’implantation d’une construction logistique commerciale à la capacité des voiries existantes ou en projet à gérer les flux de marchandises. »

L’urbanisme commercial et les conventions ORT

L’article 157, défini les ORT : Opérations de Revitalisation de Territoire. Ces opérations ont pour objet de « moderniser le parc de logements et de locaux commerciaux et artisanaux ainsi que le tissu urbain de ce territoire pour améliorer son attractivité, lutter contre la vacance des logements et des locaux commerciaux et artisanaux ainsi que contre l’habitat indigne, réhabiliter l’immobilier de loisir, valoriser le patrimoine bâti et réhabiliter les friches urbaines, dans une perspective de mixité sociale, d’innovation et de développement durable ».

Une convention conclue entre l’état et les différentes parties prenantes délimite les secteurs d’intervention ainsi que la durée, le calendrier et le plan de financement des actions prévues.

Cet article prévoit notamment des droits de préemptions urbain renforcés et sur les fonds artisanaux, de commerces, baux commerciaux et terrains faisant l’objet de projets d’aménagement commercial pourront être instaurés par l’ORT.

En centre-ville

Un projet d’aménagement urbain ou d’aménagement commercial dont les caractéristiques entrent dans les prérogatives d’une ORT sera exempt d’autorisation d’exploitation commerciale (AEC).

Il convient de noter, que sont exclues de cette exemption, les opérations dépassant 5000 m2 de surfaces de vente ou de magasins à prédominance alimentaire d’au moins 2500 m2.

En périphérie

Pour les projets en périphérie, la loi ELAN renforce l’autorité du préfet dans le pilotage des AEC ou encore concernant la suspension de certains projets jugés nuisibles aux centres-villes après avis ou à la demande de l’EPCI et des communes signataires d’une convention d’ORT (article 163).

La décision pourra s’appuyer sur la vacance de la zone commerciale et de logements ainsi que le niveau de chômage cette même zone. En cas de refus, un délai d’une durée initiale de trois ans pourra être étendu d’une année supplémentaire.

Des projets à justifier et à analyser

Une analyse d’impact du projet devra être fournie à la Commission Départementale d’Aménagement Commercial (CDAC) par le porteur de projet en amont de sa demande d’autorisation. Cette commission prendra en compte la contribution économique du projet « à la préservation ou à la revitalisation du tissu commercial du centre-ville de la commune d’implantation, des communes limitrophes et de l’EPCI à fiscalité propre dont la commune d’implantation est membre » (Article 166).

Dans son analyse d’impact préliminaire, le demandeur d’une AEC devra démontrer « qu’aucune friche existante en centre-ville ne permet l’accueil du projet envisagé. En l’absence d’une telle friche, il doit démontrer qu’aucune friche existante en périphérie ne permet l’accueil du projet envisagé ».

Toutes ces dispositions sont applicables aux demandeurs d’une AEC depuis le 1er janvier 2019. À la suite de son attribution, l’AEC devra être compatible avec le DOO, notamment le DAAC mentionné précédemment, et les OAP (Orientations d’Aménagement et de Programmation).

Ce qu’il faut retenir de la loi ELAN et de l’urbanisme commercial

Les mesures principales de la loi ELAN liées à l’aménagement urbain sont les suivantes :

  • L’obligation de réaliser un DAAC pour tout projet d’aménagement artisanal et commercial ;
  • La création des ORT qui définit des exemptions d’AEC ;
  • L’obligation de soumettre une analyse d’impact du projet en amont de l’AEC.


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